۱۳- تغییر در کاربری آپارتمانها و کم و زیاد نمودن اجزای آن مثل تبدیل انباری به تجاری غیر ممکن است مگر با اصلاح پایان کار و موافقت کلیه شرکای
۱۴- شهرداری گاهی گواهی پایان کار را به صورت یکساله تأیید مینمایند که این موضوع مانع تفکیک نمی شود.
۱۵- تذکر: گاهی مشاهده می شود که صورتمجلس تفکیکی پس از امضاء توسط نماینده و نقشه بردار ثبت و طی نمودن تشریفات اداری و پرداخت هزینه دولتی، بدون امضاء رئیس با معاون ثبت به ضمیمه نامه اداری به دفترخانه ارسال می شود که اینگونه عمل نمودن نه تنها مسئولیتی از رئیس ثبت ساقط نمینماید بلکه عدم امضاء صورتمجلس توسط ایشان خلاف بوده و در صورتی که صورتمجلس بدون امضاء رئیس ثبت به دفتر خانه ارسال شود باید برگشت خورده و پس از امضاء مجددا ارسال شود.
۲-۱-۵-تفکیک عرصه تملک اعیانی
طبق بند ۳۸۰ مجموعه بخشنامههای ثبتی در موردی که مالک اعیانی، قصد خرید عرصه یا زیر بنا را داشته باشد و تحدید حدود اعیان هم انجام شده باشد تفکیک عرصه انجام و احتیاجی به جلب نظر شهرداری نخواهد بود و حدود عرصه هم تابع حدود اعیان است.
ماده ۱۵۴ اصلاحی قانون ثبت مصوبه مرداد ماه ۱۳۶۵ دلالت بر این امر دارد و ادارات ثبت فقط در تفکیک اراضی ملزم به جلب نظر شهرداری ها هستند و در تفکیک ساختمان‌ها باید راسا اقدام کنند.
۲-۱-۶-تفکیک اعیانی
طبق بند ۳۸۲ مجموعه بخشنامهها در مواردیکه مالک اعیانیهای ثبت شده بر اساس ماده ۱۰۴ مکرر ق. ث. تقاضای تفکیک نمایند و عرصه متعلق به دیگری باشد در این حالت لازم است به منظور محفوظ ماندن حقوق مالک عرصه، هنگام تفکیک به مشارالیه ابلاغ و اخطار شود بدیهی است با صدور سند مالکیت اعیانی، دیگر ادعایی نسبت به اصل مالکیت مسموع نیست.
۲-۱-۷-ضرورت قید شماره فرعی در صورتمجلس تفکیک و افراز
همان گونه که در مبحث مربوط به مقررات ثبت عمومی راجع به ثبت اراضی و باغات و مزارع شهر و روستا گفته شد، لازم به یادآوری است که اینگونه اراضی و باغات اغلب دارای مساحتهای وسیع بوده بگونهای که هر منطقه یا بخش یا روستا تحت یک پلاک ثبتی و به نام یک یا چند نفر است و اسناد مالکیت این نوع از اراضی که اکثرا فاقد مساحت و طول و ابعاد بوده و حدود آن ها به املاک مجاور و باغات و مزارع یا آثار طبیعی مثل دره؛ کوه، رودخانه یا نهر عمومی محدود و تعریف شده اند و بعد از مدتی ممکن است به قطعاتی کوچکتر تفکیک یا افراز شوند و نسبت به قطعات تفکیکی و افرازی اسناد مالکیت به نام انتقال گیرندگان در مقابل سهمشان صادر شود در اینحالت برای قطعات مذکور شماره فرعی از اصلی یا توجه به ردیف شماره فرعی از پلاک اصلی مورد تفکیک توسط بایگان ثبت تعیین می شود بنابرین به منظور جلوگیری از وقوع اشتباهات ممکن لازم است مسئول مربوطه شماره فرعی را صورتمجلس مقابل قطعه قید نماید و قبل از ثبت پیش نویس سند مالکیت در دفتر املاک، ستون انتقالات دفتر املاک ملک مورد تفکیک باید از نظر تکمیل اسناد و مالک انتقال دهنده و فسخ اسناد رهنی و شرطی توسط متصدی دفتر املاک کاملا کنترل شود و پس از اطمینان از تکمیل بودن ثبت و نداشتن سند رهنی و شرطی و اینکه قبلا برای قطعه مورد نظر سند مالکیت صادر نشده است. خروجی را با خودکار قرمز با ذکر مساحت و شماره و مساحت و شماره دفترخانه تنظیم کننده و شماره فرعی اختصاص یافته در ذیل ثبت ملک قید و آنگاه مبادرت به ثبت پیش نویس در دفتر املاک نماید.
لازم به ذکر است که سهل انگاری و بی دقتی هنگام قید شماره فرعی در مقابل قطعات تفکیکی و افرازی یا بی نظمی در نوشتن دفتر املاک باعث می شود که نسبت به قطعات اسناد مالکیت معارض صادر شود، لذا نوشتن شماره فرعی اختصاصی به هر قطعه در صورتمجلس افراز یا تفکیکی و رعایت نظم و ترتیب در نوشتن خروجی ها در دفتر املاک، ضمن سادگی عمل، ادارات ثبت را از وقوع اشتباه بر حذر داشته و همواره دستیابی به پرونده های قطعات و صدور اسناد مالکیت برای آن ها از طریق مراجعه به پرونده های مرتبط با اصلی به سادگی میسر می شود.
۲-۱-۸-تفکیک اراضی در خارج از محدوده شهرها
تفکیک اراضی زراعی و باغها طبق تبصره ۳ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱/۸/۱۳۸۵ تفکیک اراضی زراعی و باغها و ماده ۹ آئین نامه اجرای مصوب ۲/۳/۸۶ هیئت وزیران، ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند در هنگام تفکیک و افراز و تقسیم اراضی زراعی و باغهای واقع در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرکها و طرح هادی روستایی،نظر سازمان جهاد کشاورزی را استعلام نمایند و تفکیک و افرازو تقسیم اینگونه اراضی پس از تأیید مدیریت جهاد کشاورزی قابل اجرا خواهد بود که حداقل های تعیین شده بموجب مصوبه ابلاغی عبارت است از حداقل مجاز برای تفکیک اعم از تجزیه و افراز اراضی آبی ۵ هکتار و برای باغها ۵/۲ هکتار می‌باشد. که مبدل اراضی آبی و دیمی در استان‌های مختلف را جهت استحضار بشرح ذیل می‌باشد
تفکیک و افراز اراضی در محدوده روستا طبق بند ۱۰ ماده ۶۹ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران اصلاحی ۶/۷/۱۳۸۲ تفکیک اراضی واقع در محدوده روستا بخشداری می‌باشد که طبق تبصره ماده ۵ قانون منع فروش مرجع تهیه و تأیید نقشه بنیاد مسکن انقلاب اسلامی است و در سایر اراضی طبق بند ۵ ماده ۳ آئیننامه مربوط به استفاده از اراضی و احداث بنادر خارج از محدوده قانونی شهرها و حریم شهرها مصوب ۲۷/۲/۱۳۵۵ هیئت وزیران، حدود مجوز تفکیک بر عهده بخشداریها بوده است که با تصویب قانون منع فروش این صلاحیت در اختیار سازمان مسکن و شهر سازی استان قرار گرفته است(بند ب ماده ۵قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کار بری مسکونی برای امر مسکن به شرکت های تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی)
۲-۱-۹-حد نصاب تفکیک(با توجه به کاربری های اصلی)
نظر به این که مقررات شهری در کلیه طرحهای شهرسازی اعم از جامع، تفصیلی و آماده سازیها به حداقلها بسنده می کند، در تفکیک نیز کلیه مقررات موجود به تأمین حداقل اندازه تفکیک قطعات مسکونی دربافت موجود توجه داشته و در صورتی که شخصی به دنبال حداکثرها بوده، مانعی ندارد، ولی مجبور به رعایت حداقلها (به صورت حداقل در تراکم زیاد، متوسط و کم با توجه به شرایط آن شهر) می‌باشد. به عنوان مثال حداقل سطح تفکیک برای ساختمان‌های مسکونی در تراکم زیاد ۱۵۰ متر مربع می‌باشد.
-حد نصاب تفکیک اراضی در مناطق مسکونی با تراکم کم: در مورد تفکیک اراضی، در کلیه موارد ضوابط طرحهای تفصیلی ملاک عمل بوده و در مناطق مسکونی با تراکم کم، کماکان حداقل مساحت ۳۳۰ متر مربع خواهد بود(۹۵۴۰/ش-۲۲/۵/۱۳۵۸ صورتجلسه ۴۹ شورای طرح و بررسی).
-حد نصاب تفکیک حوزه های مسکونی با تراکم متوسط: حداقل مساحت قطعات تفکیکی در حوزه های مسکونی با تراکم متوسط، پس از رعایت تعریضی ۲۰۰ متر مربع تعیین شده است (ضوابط طرح جامع).
-حداقل نصاب تفکیک اراضی در حوزه مسکونی مناطق آزاد شده (داخل محدوده ۲۵ ساله) ۳۳۰ متر مربع می‌باشد.
